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物业管理

 
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物权法今年十月一日起施行

 核心提示

    十届全国人大五次会议16日表决通过物权法和企业所得税法。国家主席胡锦涛签署第62号、第63号主席令分别予以公布。新华社19日受权全文播发这两部法律。

    物权法自2007年10月1日起施行。

    企业所得税法自2008年1月1日起施行。

    新华社同时对这两部重要的法律进行了解读。

    【解读·物权法】

    平等保护原则符合宪法

    法律条文:

    第三条国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

    第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

    解读:

    物权法属于民法,民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。“公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。”全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出,“如果对各种市场主体不给予平等保护,解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样,就不可能发展社会主义市场经济,也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。”

    中国人民大学法学院教授王利明认为:“失去了平等保护,就失去了共同发展。平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定,真正体现了社会主义的特色。“

    保障拆迁户的居住条件

    法律条文:

    第四十二条征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。

    征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。

    任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。解读:

    征收集体所有的土地和城乡居民的房屋,关系广大人民群众的切身利益。针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为,物权法对征收补偿的原则和内容作了规定。

    专家表示,考虑到各地的发展很不平衡,具体的补偿标准和补偿办法,由土地管理法等有关法律依照物权法规定的补偿原则和补偿内容,根据不同情况作出规定。

    小区车位不能乱收费

    法律条文:

    第七十三条建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

    第七十四条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

    建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

    占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。解读:

    全国人大常委会法工委副主任王胜明介绍,车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用,它一般都是由业主专有和专用的;而且在买房过程中,通常都是和开发商约定,这些约定可能是出售、附赠或者出租。物权法规定“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实生活中的一些情况:有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足,占用共有的道路或者其他场地作为车位等。

    对于在小区共有道路上停放汽车,并收取相关费用的现象,北京大学法学院教授尹田指出,法律规定,占用业主共有道路停放汽车的车位,属业主共有。这就意味着,开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有;如果需要收费,在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。

    尹田说,如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路,则损害了无车业主的利益,因此只有让全体业主共同分享停车利益,天平才能得到平衡。

    而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称,许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况,有职业律师指出,可以通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定。例如杭州市出台的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》就规定,地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有,开发商不得擅自租售用于谋利,否则可处以10万元以上50万元以下罚款。

    物业管理有了明确规范

    法律条文:

    第七十五条业主可以设立业主大会,选举业主委员会。

    第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

    第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

    第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

    对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

    第八十三条业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

    解读:

    物权法规定,选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。物权法同时明确,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。但是,当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

    住宅用地使用权自动续期

    法律条文:

    第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

    第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

    解读:

    我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限:居住用地70年;工业用地50年;商业用地40年;综合用地50年。

    据全国人大常委会法工委有关负责人介绍,我国从上世纪70年代末开始改革开放,当时出让的一些土地使用期限较短,只有30年,很快就要到期。特别是目前绝大多数城市居民拥有了自己的住房,使土地使用权期满的问题更加引人关注。

    虽然物权法关于70年后自动续期的规定,给老百姓吃了一颗“定心丸”,但是,不少人注意到,法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。

    对此,全国人大代表王焕永表示:“中国老百姓从改革开放到今天,好不容易有了房子可以传下去,如果到了孙子那一代,房子的情况还说不清,多让人不放心!”他建议,国家在制定相关的规定时,一定要慎之又慎、反复斟酌。

    【解读·企业所得税法】

    企业所得税税率降低

    法律条文:

    第四条企业所得税的税率为25%。

    解读:

    现行内、外资企业所得税税率均为33%。同时,对一些特殊区域的外资企业实行24%、15%的优惠税率。新税法将内、外资企业的所得税税率统一为25%,适当降低了内资企业的所得税税负,同时,对于享受优惠税率的外资企业来说,税负略有增加,但在国际上仍属于适中偏低水平。

    新的税法也让国内的企业家们看到降低税率后的发展前景。全国人大代表、钱江摩托董事长林华中说:“如果新税率现在执行,我们今年就可马上多出5000万元的利润空间。“

    鼓励企业进行公益性捐助

    法律条文:

    第九条企业发生的公益性捐赠支出,在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。

    解读:

    根据此前的纳税扣除比例,纳税人用于公益、救济性的捐赠,在年度应纳税所得额3%以内的部分准予在企业所得税税前扣除,而超额的部分仍需要缴纳企业所得税,以至于企业多捐赠却未必能少纳税,这对企业参与公益性捐助的积极性无疑是一种抑制。

    企业所得税法将企业公益性捐赠支出的纳税扣除额度提高了9个百分点,这对于这种公益性捐赠行为无疑是一种鼓励。综合新华社北京3月19日电

日期:2007/3/20 阅读:3821次
 
 

 

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