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物业管理

 
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物业管理的范围具体是什么??

随着人们住房消费档次的提高,物业管理水平的高低日益受到购房人的关注。物业管理直接关系到入住后生活的诸多方面,然而,物业管理并不是完全由购房者说了算。事实上,现在的物业公司基本都是暂时由开发商或代理商确定的,对于购房者而言,关键是签好物业管理合同,以保证自己的正当权益。
物业管理涉及以下几方面的合约:
1.业主公约
业主公约是物业管理中一个极为重要的文件,它是全体业主遵守物业管理各项规章制度的行为守则。业主公约由物业管理委员会负责制定,由全体业主讨论通过并签字生效。业主公约的主要内容:
(一)业主大会的召集程序;(二)对物业管理委员会成员的选举与罢免程序;(三)业主参与住宅物业管理的权利;(四)业主对管委会和物业管理公司的监督权;(五)业主使用物业区内公共场所及公用设施的权利;(六)业主对住宅区或物业区内重大事项的表决程序等。
2.管理委员会章程
物业管理委员会负责制定出管委会章程。章程的主要内容如下:
(一)管委会的宗旨;(二)管委会的组织机构;(三)管委会成员的选举方式及任期;(四)管委会的主要职责、权利、义务、作用;(五)管委会与业主大会的关系;(六)管委会成员惩罚奖励条款;(七)管委会与物业管理公司的关系;(八)管委会向业主大会报告制度等。
3.委托管理合同
委托管理合同是发展商或管理委员会与物业管理公司签订的合同,是物业管理公司对物业进行管理的法律依据。委托管理合同对物业管理公司的权利有明确的规定。
一般委托管理合同先由发展商与管理公司签订,然后由物业管理委员会与管理公司续签。发展商的最初委托是临时性的安排,而管理委员会的委托才是最终的。委托管理合同的主要内容:
(一)委托双方名称、性质、地址、电话;(二)委托的内容、范围、权限;(三)收费的种类、标准;(四)委托双方的权利义务;(五)委托期限;(六)解约的条件;(七)违约责任;(八)奖惩条款;(九)管理费收支;(十)利润及风险等。
4.管理公约
管理公约是房屋产权所有人(业主)和使用人与物业管理公司共同签署并承诺共同遵守的行为守则。管理公约是物业管理工作中最为重要的法律文件,它涉及物业管理领域的方方面面。根据目前我国关于物业管理的有关法律与规定,物业管理公司是受广大业主之委托才进入物业区进行管理的,他们之间的关系是聘用与被聘用、委托与被委托的关系。
大部分情况下,管理公约在物业管理初期由发展商自行管理或由发展商指定管理,但这都属于临时措施,所有业主并未因此而放弃重新选择管理公司的权利,而这种权利的行使是通过业主管理委员会得以实现的。因此,一个完善的、体现公平原则的管理公约应该由管理公司和业主委员会协商共同制定出来。管理公约的主要内容:
(一) 所管物业、范围;(二)业主名称、物业位置;(三)管理者提供服务的种类;(四)各种收费的标准、缴费的时间;(五)业主应遵守哪些具体规则;(六)公共设施和地区的使用;(七)业主的权利与义务;(八)管理者的权利与义务;(九)违反公约的惩罚条款;(十)法律纠纷的解决方法等。
管理公约关系到物业区内的每一个业主的利益,所以每一个业主都有权仔细阅读公约的每一条,都有权提出自己的修改意见,但这种意见应该通过业主管理委员会来反映出来。业主委员会要与物业管理公司密切合作,认真反复研究,结合各物业区的特点,制定出切实可行的公正的物业管理公约。一个物业区只有在有了一个完善的管理公约,由物业管理公司与每一个业主签订了该公约的基础上,物业管理工作才能顺利开展。
5.其它文件
除了业主公约、管委会章程、委托管理合同、管理公约这四个主要文件外,物业管理公司还要制订出一系列的规章、制度、办法来配合物业管理,如装修办法、安全守则、公共卫生守则、公用设施及公共部分使用方法、绿化管理办法等。
上述一系列文件确定了物业管理中各个角色的法律关系,也调整了各个方面的关系,使物业管理中各项活动井然有序地进行。
不交物业费就不给钥匙对不对
开发商的理由
开发商为什么要这么做?道理很简单,因为这样做对开发商有利,尤其是开发商与买方存在争议的情况下,开发商能取得争议的主动权,迫使买方就范。因为目前在房屋交付过程中,产生的争议比较多,比如房屋质量问题,承诺不兑现,小区公共配套设施及绿化没有完成等问题,都在这个时候暴露出来,因为缺少解决此类问题的有效途径,所以买方日后可能会以拒交物业管理费来与开发商抗衡,开发商为避免出现此类情况或预防日后的恶意欠费的买方,利用自身在交易过程中的强势地位,制定对自己有利的交易方式。这种情况的出现有时也不仅仅是开发商自己的原因,也有物业公司的原因,因为物业公司与开发商存在法律上和利益上的关系,所以物业公司这样做与开发商的理由大致相同,但对买方责任的承担者要视具体违约内容而确定。
开发商的这种做法合法吗?
开发商们的这种通行做法很难用合法与非法来简单界定,要视具体情况具体分析。目前,通常状况下,房屋买卖在交付过程中涉及三方当事人,即买方、开发商和物业管理公司。这里要特别强调一下开发商与物业管理公司的关系。通常情况下,开发商一般不直接以自己公司的名义来直接参与以后小区的物业管理,而是成立一个物业管理公司来管理物业,实力比较强的开发商有时也会向社会公开招标,招聘物业管理公司。无论是开发商出资组建并申请注册的物业公司还是公开向社会招标选聘的物业公司,他们与开发商之间都是独立的法人,各自承担独立的民事责任,相互之间并非单位与内部职能部门的关系。但在房屋交付的过程中,开发商一般都与物业公司之间有成文或不成文的约定,即开发商委托物业公司来办理房屋交接手续。在房屋交付过程中,实际上与买方办理交接手续的是开发商委托的物业管理公司,物业公司代理行为的结果由开发商来承受,即视为开发商与买方办理房屋交接手续。在办理房屋交接手续时,物业公司一般都要求买方先签订前期物业管理合同,交物业管理费,交纳相关的税费及其它费用,然后才能去验收,验收完毕后给钥匙,如不交物业费,不签订前期物业管理合同,那么物业公司就拒绝与买方一同去验收,拒绝交钥匙。物业公司的这种行为可能是开发商的授权行为,即开发商允许物业公司这么操作,尤其是开发商在自己组建物业公司并管理小区的情况下,开发商的这种授权行为比较普遍。物业公司的这种行为也可能是物业公司为避免日后欠费的困扰,自行决定的附加条件,并没有得到开发商的授权。无论哪种情况,这种交钥匙前必须先交物业管理费的做法都涉及到三个不同的法律关系,即买方与开发商之间的房屋买卖合同关系、买方与物业管理公司之间的物业管理关系或称委托管理关系和开发商与物业管理公司之间的委托代理关系。目前房屋交付过程中的通行做法实际上是混淆了这三个不同的法律关系。严格来讲,房屋交付是买方与开发商之间在履行房屋买卖合同,与日后买方和物业公司之间的委托管理法律关系无关。房屋交付应该按照买方与开发商之间事先在房屋买卖合同中的约定,只要符合双方事先的约定,那么开发商就应该将房屋交给买方,而不应附加任何条件。如果超过了合同约定的最后交付期限,开发商仍然将附加条件单方面强加于买方,那么按合同的约定,开发商应承担逾期交房的违约责任,除非买方接受开发商的附加条件。在存在合法的委托关系的情况下,物业公司的行为后果由开发商承担,除非物业公司越权代理,事后开发商又没有追认的情况下,开发商才能免责。如果开发商在工商注册登记时在经营范围中有物业管理的内容,开发商以自己的名义管理物业,且事先买方与开发商之间在房屋买卖合同中有约定,即房屋交付的前提条件之一必须是买方交了物业费才能给钥匙,那么这种事先约定应该是合法有效的,双方应按事先的约定履行合同,开发商不承担违约责任。
提醒
最后提醒住房消费者一定要分清在住房消费过程中房屋买卖关系与物业委托管理关系,出现不同的问题由不同的责任人承担违约责任,不能因为开发商与物业公司之间存在着委托关系,就将开发商的行为与物业公司的行为混在一起。除房屋交付时存在这个问题之外,在房屋维修方面也存在这种类似的情况,希望消费者辨清责任的承担者,避免开发商与物业公司之间的互相推诿,让应该承担责任者无法推托,以便住房消费者更好地保护自己的利益。
物业管理费用问题解答
一、问:物业公司何时开始收取物业管理费?
答:物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋,签字认可后,开始计取物业管理费;也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时,开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如:有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费,就属于这种情况。
二、问:开发商的空置房是否应交纳物业管理费?
答:目前,没有明文规定。但从行业惯例来看,开发商的空置房都交纳物业管理费。至于交纳管理费的多少,按照《房屋使用、管理、维修公约》中确定的标准执行。
三、问:对于自来水、电、煤气,物业公司在向住户收取这些能源费用时,是否可以自行加价?
答:自来水公司、供电公司、煤气公司是上述能源的供应者,住户是消费者。物业公司并不是水、电、气的批发商,只是水、电、气等费用的代收者,而且是受专业部门委托后,方可代收能源费。水、电、气是由政府定价,不能随意加价。至于物业公司的代收酬劳,物业公司可按照当地物价部门的有关规定来向住户收取一定的服务费。
四、问:在计算物业管理费时,计费面积以什么为准?
答:计费面积以房产证上标明的建筑面积为准,这个建筑面积包括两个部分:一部分是套内建筑面积,另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋,以开发商与购房人签定的购房合同上的销售面积为准。
五、问:公共区域的照明费用,谁来负担?
答:公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明,这部分能源费用应由受益人承担,一般惯例是,按单元门进行分摊费用。因此,住户除了缴纳本户所用能源费用外,还应缴纳分摊的能源费用。
六、问:电梯费用,低层住户是否应承担?
答:电梯是楼内全部产权人的共用财产,因此电梯运行维护费用理应由楼内全体产权人共同承担。但作为电梯运营管理部门,必须保证政府规定的电梯运行时间,即6:00-24:00不间断运行,24:00-6:00应有人值班,而且必须保证层层停梯(未设计的除外)。如果服务有折扣的,收费也应有折扣。
七、问:住户装修时,是否应向物业公司交纳装修押金?
答:住户对房屋进行二次装修已是普通现象,为了保证住户装修不破坏房屋主体结构,保证房屋的安全使用,住户在装修时,必须向物业公司提出申请,经物业公司批准后方可施工,而且还必须与物业公司签订装修协议,明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。对于物业公司是否应收取装修押金,应按照购房人在买房时与开发商双方约定为准,即按《房屋使用、管理、维修公约》中的规定执行。
八、问:机动车停车费用到底是什么费用?
答:规定的是“机动车存车费”,而不是“占地费”。在小区里能收取此项费用的只能是具备《物业管理资质证书》的物业管理公司,其他单位和个人不得收取此项费用。物业公司收取存车费后,双方应签定存车看管协议书,物业公司履行看管责任,发生丢失时,按照双方签定的协议进行处理。
日期:2007/3/20 阅读:3901次
 
 

 

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